פסק-דין בתיק ע"א 3329/04

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט אשר גולדין) מיום 18.8.04, בת"א 113274/98 (מאוחד עם 86766/99), אשר קיבל את תביעת המשיבה 1 (להלן: "המשיבה"), דחה את תביעת המערער והורה על סילוק ידו ממקרקעין הנמצאים במתחם הרחובות בית אשל-בן דוסא ביפו הידועים כחלקה 54 בגוש 7071 (להלן: "המקרקעין").

1.                    רקע

(א)                ביום 17.12.97 רכשה המשיבה את זכויות הבעלות והחזקה במקרקעין הנ"ל וכן בחלקים מחלקות 51 - 53 בגוש 7071, מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), לאחר שזכתה במכרז מס' 24/97.

(ב)                 המערער שכר את המקרקעין מהמינהל ביום 31.10.82 בהתאם לחוזה שכירות מוגנת (להלן: "החוזה"). בחוזה תואר המושכר כסככה בשטח 480 מ"ר, 2 מחסנים בשטח של 42 מ"ר ו"שטח לא מועיל" של 718 מ"ר (להלן: "המושכר").

(ג)                  המשיבה הגישה תביעה לפינוי המערער מן המקרקעין (ת"א 113274/98) (להלן: - " תביעת המשיבה"). בתביעתה טענה המשיבה שהמחסנים אינם נמצאים במקרקעין אלא בחלקה 51, שהשטח הלא מועיל אינו כלול בשכירות, שהמערער נטש את המקרקעין והעביר את עסקו לראשון לציון, שינה את המושכר על-ידי הסרת גג הסככה ובניית סככה נוספת, הפר את החוזה ואינו דייר מוגן עוד שכן המקרקעין הם מקרקעין ריקים שאין עליהם עוד בניין.

(ד)                 המערער כפר בטענות המשיבה וטען שמעולם לא נטש את המושכר. הוא הסיר את גג הסככה מטעמים של חסכון בארנונה, אך לא הפר את החוזה, ואף אם כן, זכאי הוא לסעד מן הצדק.

(ה)                המערער הגיש אף הוא תביעה (ת"א 86766/99) (להלן: " תביעת המערער")  שבה עתר לצו מניעה האוסר על המשיבה להשכיר את המקרקעין או לתת לאחר זכויות שימוש בהם. המשיבים 2- 4 צורפו כנתבעים,  בהיותם מנהלי המשיבה.

המשיבים כפרו בכל טענות המערער בתביעה זו.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית המשפט קבע שהמערער הודה למעשה שהמחסנים אינם נמצאים במקרקעין אלא בחלקה 51 ועל כן אינם נכללים בחוזה. לעומת זאת השטח הלא מועיל כלול בחוזה, וכך גם הסככה.

(ב)                 בית המשפט קבע כי התקיימו בענייננו יסודות עילת הנטישה: המערער העביר בשנת 91' את העסק שקיים במקרקעין לראשון לציון, כך שבמקרקעין לא מתקיימת עוד פעילות מסחרית או יצרנית ונתלה בהם שלט "עברנו". על כך העיד המערער עצמו, כמו גם מר אסייג- פקח העירייה, ומעדותם עולה כי למערער אין כל כוונה לחזור למקרקעין: המערער פינה את המקרקעין, העביר את כל עובדיו לעסק בראשון לציון והוא מנהל שם את עסקו.

(ג)                  המערער אף עשה שינויים במושכר כשהסיר את הסככה שהושכרה לו בחוזה. בכך הפר את סעיף 6(ה) לחוזה האוסר על שינויים במושכר. המערער לא הוכיח שהמינהל - הבעלים הקודמים של המקרקעין - נתן הסכמתו לשינוי זה. הפרה זו מקימה למשיבה עילת פינוי. כמו כן, לאחר הסרת הסככה, הפכו המקרקעין ל"קרקע שאין עליה בניין", שעל פי סעיף 3 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), אין החוק חל על השכרתם.

(ד)                 בית המשפט דחה את בקשת המערער להעניק לו סעד מן הצדק בהתחשב בכך שהמערער רכש מקום חלופי לעסקו, ומקור פרנסתו לא פסק אלא הועבר לעסק החלופי.

(ה)                נוכח האמור קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה לפינויו ולסילוק ידו של המערער מהמקרקעין וחייב את המערער בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ. תביעת המערער נדחתה ללא צו להוצאות.

3.                    טיעוני המערער

(א)                בעיקרי הטיעון מפרט המערער השתלשלות אירועים לפיה מאחר שלא קיבל רשיון עסק העביר את פעולת המיחזור והשיווק של עסקו לראשון לציון, והשאיר במקרקעין מחסן. הוא פונה בכוח מהמקרקעין על ידי פולשים שפרצו למקרקעין,  האחרונים פונו מהמקרקעין לאחר מכן על ידי המשיבים. המשטרה סירבה לסייע לו לשוב למקרקעין ועל כן פנה בבג"צ 7491/98 להורות למשטרה לעשות כן. עתירתו לבג"צ נדחתה מאחר ונפסק שהסכסוך יבוא על פתרונו בבית משפט השלום. במסגרת התביעה שהגיש המערער בבית משפט השלום (ת"א 86766/99) הוענק לו צו מניעה זמני המורה למשיבים להימנע מלהעביר את הזכויות במקרקעין. בר"ע שהוגשה על החלטה זו (בר"ע 1308/00) נדחתה, ונפסק שיש לברר את עילת הנטישה. המערער טוען כי לא נטש את המקרקעין שכן השאיר בהם ציוד רב ערך לאחסון, ופינויו נעשה בכפיה. עוד הוא טוען כי נוכח התנהגותם של המשיבים אין להעניק להם כל סעד, שכן "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". מטעם זה היה על בית המשפט, למצער, להעניק לו סעד מן הצדק.

(ב)                 נוסף על כך טוען המערער שבהליך שהתקיים בין הפולשים למשיבים (בר"ע 200274/98) נקבע כי זכויות החזקה במקרקעין שייכות לו בהיותו דייר מוגן. קביעה זו מהווה מעשה בית דין. בהליך זה היו המערער והמשיבים מאותו צד של המתרס, ויש לראות בו את חליפם מכוח הקרבה המשפטית וזהות האינטרסים. לפיכך, השאלה מי מחזיק במקרקעין ומי זכאי להחזיק בהם כבר הוכרעה.

(ג)                  לעומת זאת, שאלת המחסנים לא הוכרעה בפסק דינו של בית משפט קמא, על אף שבהחלטתו מיום 19.12.01 קבע כי פסק הדין יעסוק גם בשאלה זו, לאחר שהמשיב 2 הודה בחקירתו שלא קנה אותם מהמינהל.

(ד)                 גם בהנחה שקמה למשיבים עילת פינוי בשל הסרת הסככות, יש לראות בהתנהגות המינהל והמשיבים משום ויתור על ההפרה, שכן הם המשיכו בגביית דמי השכירות. כמו כן אין עסקינן במקרקעין שאין עליהם בניין, שכן במקרקעין נותרו קונסטרוקציות מברזל המחוברות לקרקע דרך קבע וכן נמצאים בו המחסנים שהם החלק העיקרי בחוזה. מכל מקום, בית עסק בא בגדרו של חוק הגנת הדייר, גם אם מדובר במקרקעין ללא בנייה.

(ה)                המערער גורס שגם אם כל טענותיו האחרות תידחנה, זכאי הוא לסעד מן הצדק. ובית משפט קמא שגה באי העניקו סעד זה בהתחשב בהתנהגות הצדדים שכללה פינוי ברוטלי שלו.

4.                    טיעוני המשיבים

(א)                המשיבים סומכים ידם על פסק דינו של בית משפט קמא, מנימוקיו. לטענתם, אין המערער דייר מוגן במקרקעין משהתקיימו לגביו שתי עילות פינוי, ואין מקום להעניק לו סעד מן הצדק. שאלת מעמדו במקרקעין לא הוכרעה בצו הביניים, שכן הקביעות במסגרת זו הן לכאוריות, ואינן מהוות מעשה בית דין ומכל מקום לא היתה התדיינות בשאלה האם התקיימו במערער עילות פינוי.